Logo: Magazine Realty. Журнал недвижимости
Риелторская деятельность

Особенности покупки комнаты в коммуналке

Покупка комнаты в коммуналке

Сложная ситуация на рынке жилой недвижимости вынуждает многих приобретать комнаты, а не целые квартиры. Такое решение выгодно финансово, но требует внимательности. Прежде всего, важно понять: какие документы нужны для покупки комнаты в коммуналке и в каком виде их нужно предоставлять чтобы сделка была законной.

Граждане редко решаются на самостоятельное проведение операций с недвижимостью, предоставляя все потенциальные проблемы решать риэлторам. Поскольку на деле найти добросовестного агента с высоким уровнем профессионализма не так-то просто, то лучше самому прояснить для себя все тонкости и оценить риски.

Что должен знать покупатель

Особенностью коммунальной квартиры выступает тот факт, что здесь есть как отдельная собственность, так и места общего пользования. И если эксплуатация жилых комнат – сугубо прерогатива владельцев, то общие помещения приходиться использовать совместно с другими собственниками. Это значит, что при выборе важно учитывать не только технические характеристики объекта, но и нюансы соседства.

Эта черта определяет специфику заключения такого типа сделок. Полноправный владелец при намерении продать свое имущество в общей квартире обязан в письменной форме уведомить соседей об этом. Это требование обусловлено статьей 250 ГК, согласно которой приоритет покупки принадлежит именно соседям. Устных соглашений или просто письменных расписок мало, наличие нотариально заверенных отказов  — лучший вариант для продажи.

Закон предписывает необходимость выждать один месяц с момента доставки уведомлений всем заинтересованным в покупке лицам. Если кто-то из соседей проживает в квартире по договору социального найма, то запрос нужно подавать в муниципальный департамент по местонахождению объекта.

Дополнительные тонкости, которыми нельзя пренебрегать

Нередко отказные документы получить не удается, более того — сособственники избегают получения уведомлений о продаже (в этом случае могут помочь телеграммы). Казалось бы, решением такой проблемы может стать заключение бумаг о дарении недвижимости, но не купли-продажи. Решение кажется привлекательным, ведь здесь не только нет необходимости в получении и заверке отказов, но и не требуется  оплачивать подоходный налог.

Но на практике такая альтернатива оборачивается новыми проблемами. Дар не предусматривает денежной компенсации, а при покупке нужно подтверждение передачи средств. Этот факт в суде становится основанием для присвоения сделке статуса притворной, что неизбежно ведет к ее аннулированию. Как итог – потраченные деньги и отсутствие желанных квадратных метров.

Есть и другие тонкости, связанные с  историей комнаты. Проверить нужно следующее:

  • Состояние здоровья и возраст собственника. Когда официальному владельцу нет 18-ти лет, то за него чаще выступают родители. Их письменного заверения в согласии на отчуждение жилплощади недостаточно, необходимо оформить соответствующие разрешения от органов опеки. При отсутствии таких бумаг покупку жилья будет невозможно зарегистрировать должным образом. Сделки с недвижимостью, которой владеют инвалиды, опасны тем, что впоследствии на основании статьи 179 ГК РФ могут быть расторгнуты по решению суда. Узнать, кто именно является собственником, поможет выписка из ЕГРП.
  • История преобразований жилплощади. Специфика комнат в общежитии или коммунальной квартире обуславливает стремление жильцов произвести улучшение, например, путем установки дополнительных перегородок. Поскольку такие изменения фиксируются не всегда, то важно проверять соответствие реальной площади приобретаемого имущества заявленной.
  • Состав прописанных жильцов. Нормами российского законодательства утвержден перечень категорий граждан, обладающих правом проживания даже без оформления права собственности. Таковыми являются жильцы, временно выписанные в связи отъездом на учебу, длительную командировку или лечение. Особую группу составляют призывники и осужденные. Их специфика в том, что, несмотря на тот факт, что с 2015 года отменена обязательность их выписки, сниматься с регистрационного учета эти граждане обычно не спешат. Также из проданного жилого объекта невозможно выписать детей, направленных властными структурами в детские дома.

Покупка комнаты в коммуналке — финансовый аспект приобретения

Специалисты уверены, гораздо выгоднее становится собственником квартиры, но не отдельных ее составляющих. Тем не менее, небольшой объем накоплений и высокие расценки на недвижимость – факторы, не позволяющие разжиться столь шикарными жилищными условиями. Кредит может выручить, однако в связи с экономической нестабильностью последних лет покупатели настороженно относятся к займам крупных сумм у банков.

Однако от жилищного вопроса никуда не деться: ипотека на покупку комнаты в коммуналке может стать единственно приемлемым вариантом. В целом кредитные организации такие объекты рассматривают как неликвид, поэтому таким видом кредитования обычно занимаются лишь крупные структуры. Даже если покупателю удалось найти подходящий банк, нужно быть готовым к тотальной проверке не только объекта интереса, но и дома, в котором он расположен.

Оцениваться будет физическое состояние и юридический статус строения. В ипотеке однозначно будет отказано, если постройка принадлежит к ветхому фонду и претендует на снос. Учитывается также работоспособность и наличие систем жизнеобеспечения: отопления, вентиляции, электропроводки.

Купить комнату для себя или для сдачи в аренду – затея заманчивая, однако требующая юридической подкованности. Правильное оформление и сбор документов выступает залогом спокойного пользования свежеприобретенного жилища.