Logo: Magazine Realty. Журнал недвижимости
Сделки

Сдача жилья в аренду по закону: нюансы

Сдача жилья в аренду по закону

Наличие свободной жилой недвижимой собственности часто вызывает у владельцев желание сдавать ее в аренду с целью получения прибыли. Сдача жилье в аренду сегодня возможна как официально, в соответствии с требованиями закона, так и неофициально, то есть, действуя на собственный страх и риск. Вступая в сделку с нанимателем по закону, собственник жилья может потерять часть прибыли, но исключит при этом массу неприятных для себя сюрпризов, сопровождающих нелегальную сдачу жилья в наем.

Отсутствие договора аренды может обернуться для арендодателя:

  1. Появлением неожиданных или незнакомых жильцов.
  2. Пропажей или порчей имущества, предоставляемого в пользование арендатора.
  3. Проблемой с налоговой службой вплоть до ареста.

Сдача жилья в аренду по закону, особенности в зависимости от типа недвижимости

Жилая недвижимость может являться собственностью арендодателя (быть приватизированной), а также находиться в распоряжении лица без права собственности. Право собственности позволяет владельцу распоряжаться жильем по своему усмотрению, устанавливая условия передачи в аренду, а также определяя круг лиц, которым будет доверено это жилье. Солидарная собственность на объект предусматривает предварительное согласование вопроса сдачи жилья в наем, что предполагает наличие у арендодателя доверенности на право распоряжаться недвижимостью от лица каждого владельца доли или же заключение договора от лица всех собственников.

Если же сделка заключается в отношении муниципальной собственности, что допускается ст.67 Жилищного Кодекса, то для приобретения договором законной силы требуется получение согласия на сделку от собственника – государственного органа, на балансе которого числится данный объект. Только получение письменного разрешения на сдачу недвижимости в поднаем позволяет переходить к заключению договора сторон.

Составление договора и сдача жилья в аренду по закону

Юридически грамотное составление договора аренды – основа безопасной передачи жилья во временное пользование третьим лицам. Если сторонами сделки выступают арендодатель и физическое лицо, то между ними заключается договор найма жилья. Делается это на основании положений Главы 35 Гражданского Кодекса. Договор аренды составляется между арендодателем и юридическим лицом. Юридическую основу сделки обеспечивает Глава 34 Гражданского Кодекса.

Вне зависимости от типа договора сторон в документе фиксируются все договоренности, достигнутые между арендодателем и арендатором жилья:

  • определяется предмет договора и дается его характеристика (точный адрес, этаж, количество комнат);
  • указываются лица, имеющие право на проживание;
  • фиксируется стоимость использования жилья;
  • устанавливается размер внесенного залога;
  • регламентируются сроки и правила осуществления платежей;
  • устанавливается срок аренды/найма (закон допускает пятилетний срок действия договора);
  • определяются права на использование имущества;
  • уточняется порядок контроля состояния предмета сделки;
  • допускается указание и других требований, внесение которых не запрещено законодательством РФ.

Гарантии обеспечения рисков сторон, вступающих в сделку

Стороны, вступающие в договор, возлагают на себя определенные риски, именно поэтому задача составляемого документа состоит в максимально полном исключении любых неприятностей, способных вызвать их финансовые и моральные неудобства.

Для спокойствия нанимателя желательно зафиксировать в документе:

  • отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • наличие юридических прав на сдачу имущества;
  • отсутствие договоренности на аренду данного объекта со сторонними лицами.

Проверка надежности нанимателя жилья может вызвать сложности, так как нет механизма, способного обязать его предоставлять документальное подтверждения наличия работы и необходимого уровня платежеспособности. При этом наниматель имеет право запросить сведения об отсутствии судимости.

Налоговые обязательства при сдаче жилья в наем (аренду)

Получение дохода от передачи жилья в наем или аренду требует отчисления налоговых платежей. В соответствии с действующим законодательством физическое лицо, занимающееся сдачей жилья в наем/аренду, обязуется платить налог в размере 13% от полученной им суммы дохода. Для индивидуальных предпринимателей, желающих законно сдать квартиру, действует более выгодная ставка, составляющая 6% от полученного им дохода.

Налоговая отчетность, в данном случае, предполагает составление Декларации, которую необходимо сдать до 30.04. текущего года. Также от арендодателя может быть затребовано предоставление на рассмотрение договора и платежных чеков, подтверждающих реальный размер полученного дохода.

Можно заключить, что сдача жилья в аренду (наем) по закону предполагает соблюдение правил, гарантирующих каждой стороне минимум рисков. При возникновении проблем закон защищает интересы пострадавшей стороны.