Logo: Magazine Realty. Журнал недвижимости
Недвижимость

Возможен ли рост цен на недвижимость в 2017 году прогноз

Будет ли рост цен на недвижимость в 2017 году, Прогноз

И для владельцев недвижимости и для покупателей довольно остро стоят вопросы, о том, чего же ждать от рынка недвижимости в ближайшее время и в перспективе. Стоит ли ожидать рост цен на недвижимость в 2017 году или отталкиваться от существующей цены? Продавать или покупать интересующие объекты? Немаловажную роль во мнении и действиях участников рынка недвижимости играют всевозможные прогнозные публикации и мнения экспертов из различных сфер и секторов экономики.

Мнение заинтересованных лиц

При изучении рынка, многие наталкиваются на мнения экспертов в этих вопросах, однако, не стоит забывать, что каждый эксперт или авторы статей по данной теме преследуют определённые цели и имеют свой интерес в будущем развитии событий. Так, эксперты от застройщиков, чьи площади готовы к реализации уже сейчас будет уверенно говорить о росте цен на недвижимость в 2017 году, а инвесторы будут прогнозировать спад. При изучении всех источников информации следует обращать внимание на принадлежность источника к той или иной группе участников рынка недвижимости. Точную информацию в этом вопросе можно сравнить со ставками на ипподроме. Если человек узнает о том, какая лошадь придёт первой, вряд ли он начнёт кричать об этом всем, а просто поставит всё на неё единолично.

Ошибки при изучении аналитики и статистики

Рассматривая цифры и графики можно не задумываясь сделать выводы о ситуации на рынке, не вникая в подробности. К примеру, ряд изданий сообщили о 75%, а некоторые и о 100% росте инвестиций в коммерческую недвижимость в конце 2016 году. Если не вникать в цифры, можно сделать вывод, что ожидается рост цен на недвижимость в 2017 году. Но если разобрать эти 75 или 100%, то выяснится, что это покупка очень крупных объектов недвижимости на миллиардные суммы от нефтегазовых компаний и правительства Москвы. А также изменения собственников, за счёт банковских долгов крупных компаний. Соответственно такой рост не стоит воспринимать, как оживление на рынке недвижимости и уж тем более не стоит тут же вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, опираясь на размышления: если кто-то вкладывает, то это будет выгодно всем.

Зависимость цен на недвижимость

Многие аналитики связывают изменение цен как их падение, так и их рост с курсом рубля по отношению к доллару, зависимость экономики России, от которого весьма ощутима. Но если посмотреть на график курса доллара с 1999 года:

Зависимость цен на недвижимость

И на график изменения индекса стоимости жилья за тот же период:

Зависимость цен на недвижимость

Можно увидеть не сильно чёткую связь в основные пиковые годы. А если рассмотреть графики за более узкий период, а именно за 2016 год, то можно понять, что чёткой связи между курсом рубля и стоимостью жилой недвижимости нет.

Зависимость цен на недвижимость

Зависимость цен на недвижимость

Но видно, что и на стоимость жилья и на курсы валют, оказывает влияние более значимый для экономики фактор.

Зависимость цены на недвижимость от цен на нефть

Можно много говорить и писать о факторах которые комплексно влияют на стоимость недвижимости и выделять каждый как неотъемлемую часть составляющую цену. Однако изучая динамику изменения цены за баррель нефти и изменение индекса стоимости недвижимости, вполне правомерно полагать, что существует тесная связь между этими показателями.
Рассмотрим сводные графики цен за баррель нефти и на жильё:

Зависимость цены на недвижимость от цен на нефть

Как видно из графиков, то они практически идентичны. Это позволяет сделать вывод, что зависимость стоимости квадратных метров жилья от цен на нефть почти идеальная. Однако эти графики схожи в годовых масштабах, поэтому рассмотрим более узкий промежуток времени:

Зависимость цены на недвижимость от цен на нефть

Из графиков видно, что зависимость в целом сохраняется, невзирая на расхожее мнение об инертности рынка недвижимости. Небольшая разница заметна, в конце года, но она легко объясняется глобальными процессами в мире, такими как выборы президента в США. Для наглядности рассмотрим график изменения коэффициента зависимости цен. На участках, где линия более прямая, нам и более сильная зависимость между стоимостью нефти и недвижимости.

Зависимость цены на недвижимость от цен на нефть

Таким образом, получаем средний коэффициент 58 за 2016 год. Благодаря этому коэффициенту можно рассчитать стоимость недвижимости за текущий год, зная стоимость барреля нефти и наоборот. Возможно вычислить как среднегодовой, так и использовать месячный коэффициент. Для примера: цена на нефть Brent (ICE Brent) 4.01.2017 составила 55.64 USD за баррель, умножив на коэффициент 49.19, полученный на конец декабря, получаем 2737 USD за квадратный метр жилой недвижимости в Москве, за тот же период. А если брать 2017 год в целом и прогнозные котировки нефти около 52,5 USD за баррель, то можно прогнозировать среднегодовую стоимость жилья в районе 3045 USD за квадратный метр. Соответственно в 2017 году стоит ожидать рост цен на недвижимость!

Динамика разницы цен на рынке недвижимости в Москве и в среднем по РФ

Для анализа различий между средними цифрами по Российской Федерации и Центральным Федеральным округом, рассмотрим график цен:

Динамика разницы цен на рынке недвижимости в Москве и в среднем по РФ

Как видно из графика, динамика изменения цен за последние 4 года практически схожа в целом по стране, что приводит к выводу, о применимости данной методики при прогнозном расчёте стоимости жилья в любом городе РФ.

Зависимость цен на недвижимость от мировых цен на нефть

Учитывая довольно сильную зависимость между ценами на нефть и на недвижимость, можно прийти к выводу, что прогнозируя стоимость квадратных метров, не стоит полагаться только на события и процессы внутри страны, а рассматривать общий рынок нефти в мире в целом. А учитывая, что информацией и прогнозами стоимости нефти в мире занимаются глобальные структуры, такие как Организация стран-экспортёров нефти, то и к их прогнозам необходимо прислушиваться в анализе стоимости жилья в РФ.

Однако не стоит считать, что кроме цены на нефть, стоимость квадратного метра жилья не будет зависеть от законодательной базы и прочих факторов, которые могут повлиять на продавца и покупателя.